RevPAR hotelero: significado, fórmula y ejemplos
Qué significa RevPAR
El RevPAR hotelero —del inglés revenue per available room, o ingreso por habitación disponible— mide los ingresos por habitaciones considerando todas las habitaciones disponibles, incluidas las que no se venden.
Ese último punto lo hace útil. La tarifa diaria promedio (ADR) solo considera las habitaciones vendidas. La ocupación solo indica cuántas se vendieron. El RevPAR combina ambas variables: dejar habitaciones vacías o venderlas a una tarifa menor reduce el ingreso por habitación disponible, si todo lo demás permanece igual.
Propietarios, entidades financieras y operadores utilizan el RevPAR para comparar un hotel con sus propios periodos anteriores, con un conjunto competitivo y con otros hoteles del mismo portafolio. Estas comparaciones requieren definiciones de reporte consistentes y contexto sobre el mercado y la mezcla de habitaciones de cada propiedad.
Fórmula del RevPAR
Existen dos formas de calcular el RevPAR. Con datos del mismo periodo y definiciones consistentes para el conteo de habitaciones, ambas producen el mismo resultado.
Método 1: ingresos por habitaciones entre noches-habitación disponibles
RevPAR = Ingresos por habitaciones ÷ Noches-habitación disponibles
Método 2: ADR por ocupación
RevPAR = ADR × Tasa de ocupación
En la segunda fórmula, usa la ocupación en formato decimal: 75% equivale a 0.75, no a 75.
Los términos:
- Ingresos por habitaciones: únicamente los ingresos por la venta de habitaciones, sin impuestos ni ingresos de otros servicios.
- Noches-habitación disponibles: la suma de las habitaciones disponibles en cada noche del periodo. Si el inventario no cambia, multiplica el número de habitaciones por el número de noches.
- ADR: ingresos por habitaciones divididos entre las noches-habitación vendidas.
- Ocupación: noches-habitación vendidas divididas entre las noches-habitación disponibles.
El método 1 es útil cuando obtienes los ingresos directamente de tu sistema de gestión de propiedades (PMS). El método 2 es más rápido cuando ya reportas ADR y ocupación. Usa valores sin redondear siempre que sea posible; redondear la ADR y la ocupación puede generar pequeñas diferencias.
Ejemplo de RevPAR hotelero
Un hotel de 120 habitaciones vende 90 habitaciones un sábado y registra 16,200 dólares estadounidenses de ingresos por habitaciones. Las 120 habitaciones forman parte del inventario disponible. Todos los importes de los siguientes ejemplos están expresados en dólares estadounidenses (USD).
- ADR: 16,200 ÷ 90 = 180 USD
- Ocupación: 90 ÷ 120 = 75%
- RevPAR, método 1: 16,200 ÷ 120 = 135 USD
- RevPAR, método 2: 180 × 0.75 = 135 USD
Para periodos más largos, el denominador son noches-habitación, no habitaciones. En un mes de 30 días, sin cambios en el inventario, el mismo hotel tiene 3,600 noches-habitación disponibles. Dividir los ingresos mensuales por habitaciones entre 120 en lugar de 3,600 es un error común al calcular el RevPAR: produce una cifra 30 veces mayor que la correcta.
RevPAR vs. ADR
La ADR indica cuánto ingresaste por las habitaciones que vendiste. El RevPAR indica cuánto ingresaste por cada noche-habitación disponible. Con datos consistentes y una ocupación igual o inferior al 100%, el RevPAR es igual o inferior a la ADR; con ocupación completa, ambos son iguales.
Las dos métricas pueden moverse en direcciones opuestas. Considera el mismo hotel de 120 habitaciones, con una ADR que sube 30 USD y menos habitaciones vendidas:
| Escenario | Habitaciones vendidas | ADR (USD) | Ocupación | Ingresos por habitaciones (USD) | RevPAR (USD) |
|---|---|---|---|---|---|
| Tarifa original | 90 | 180 | 75% | 16,200 | 135 |
| Tarifa 30 USD mayor | 72 | 210 | 60% | 15,120 | 126 |
La ADR aumentó 30 USD y el RevPAR bajó 9 USD. Los descuentos también pueden elevar la ocupación y reducir el RevPAR si las ventas adicionales no compensan la tarifa menor. Por eso, la mayoría de los operadores analiza ambas métricas juntas. Nuestra entrada sobre ADR explica con más detalle el componente de tarifa.
Qué cuenta como habitación disponible
Las habitaciones incluidas en el inventario del reporte cuentan tanto si se venden como si no. Sigue el estándar utilizado en tus estados financieros o por tu proveedor de benchmarking, y documenta cómo se relaciona con el reporte de tu PMS. No cambies las definiciones solo para mejorar el resultado.
- Habitaciones fuera de servicio. Un cierre temporal por mantenimiento no reduce automáticamente la oferta de habitaciones utilizada para benchmarking. Las remodelaciones, los cierres prolongados y los cambios permanentes de inventario pueden tener tratamientos distintos. Sigue las reglas de tu proveedor en lugar de restar toda habitación marcada como no disponible en el PMS.
- Habitaciones de cortesía y uso interno. No confundas la ocupación física con la demanda pagada de habitaciones. La definición de demanda de STR excluye las habitaciones de cortesía; separa el uso interno de las habitaciones vendidas y sigue las reglas de reporte aplicables. Utiliza la misma definición de habitaciones vendidas en la ADR y la ocupación para que las fórmulas coincidan.
- Paquetes. Asigna a los ingresos por habitaciones únicamente la parte correspondiente al alojamiento en los paquetes con desayuno, estacionamiento u otros servicios, de acuerdo con tu política contable. No registres todo el paquete como ingreso por habitaciones si incluye componentes ajenos al alojamiento.
Una habitación que sigue formando parte del inventario del reporte no desaparece del denominador porque estuviera cerrada a la venta en Booking.com o Expedia. Si un problema de distribución impide una venta, puede reducir los ingresos por habitaciones y la ocupación; no justifica reducir las noches-habitación disponibles. Enviar las tarifas y la disponibilidad del hotel a los canales conectados es la función de un channel manager.
RevPAR de un portafolio de hoteles
Para un grupo de propiedades, suma primero los ingresos por habitaciones y las noches-habitación disponibles; después divide una sola vez. Un promedio simple del RevPAR de cada propiedad da el mismo peso a un hotel pequeño que a uno grande.
Dos propiedades durante un mes de 30 días:
| Propiedad | Habitaciones | Noches-habitación disponibles | Ingresos por habitaciones (USD) | RevPAR (USD) |
|---|---|---|---|---|
| Hotel del centro | 200 | 6,000 | 540,000 | 90 |
| Posada de playa | 40 | 1,200 | 216,000 | 180 |
| Portafolio | 240 | 7,200 | 756,000 | 105 |
El promedio simple de 90 y 180 USD es 135 USD. En realidad, el portafolio generó 105 USD por noche-habitación disponible: 756,000 ÷ 7,200. La cifra sin ponderar lo sobrestima en 30 USD, porque la posada de 40 habitaciones cuenta tanto como el hotel de 200 habitaciones.
La misma regla aplica a los datos de entrada. La ADR del portafolio es el total de ingresos por habitaciones dividido entre el total de noches-habitación vendidas. La ocupación del portafolio es el total de noches-habitación vendidas dividido entre el total de noches-habitación disponibles. Una propiedad que se incorpora a mitad del mes aporta ingresos y noches-habitación únicamente por las fechas en que formó parte del portafolio reportado.
Si el portafolio opera en varias monedas, convierte los ingresos a una moneda de reporte común mediante un método de tipo de cambio documentado antes de sumarlos. Para comparar el crecimiento sobre una base equivalente, mantén el mismo conjunto de propiedades y los mismos criterios de reporte. Incorporar un hotel con tarifas más altas puede elevar el RevPAR del portafolio sin mejorar el desempeño de ningún hotel existente.
Los portafolios de condominios, tiempos compartidos y rentas vacacionales pueden utilizar el mismo cálculo de ingreso por unidad disponible, pero sus definiciones de inventario pueden ser distintas. Documenta cómo se tratan las noches bloqueadas por los propietarios y no asumas que el resultado es directamente comparable con un benchmark hotelero.
¿Qué es un buen RevPAR?
No existe una cifra monetaria única que haga bueno o malo al RevPAR. Compara la misma temporada y una mezcla equivalente de días de la semana, un conjunto competitivo pertinente y tu propio presupuesto. Un resort y un hotel económico de carretera pueden tener buenos resultados con valores de RevPAR muy distintos.
El índice RevPAR ayuda a poner el desempeño en contexto: un índice superior a 100 significa que el RevPAR de tu hotel supera el RevPAR agregado del grupo de comparación. No demuestra rentabilidad y su utilidad depende de elegir un grupo realmente comparable.
Por qué el RevPAR no es utilidad
El RevPAR mide ingresos por habitaciones, no lo que conserva el hotel. Deja fuera dos aspectos.
Costos, incluida la distribución. Dos reservaciones que generan 200 USD cada una en ingresos por habitaciones reconocidos aportan el mismo monto al numerador del RevPAR. Si una paga una comisión ilustrativa del 18% a una OTA, genera un costo de comisión de 36 USD que el RevPAR bruto no muestra. Las reservaciones directas también tienen costos, como procesamiento de pagos, tecnología de reservaciones y marketing. Por tanto, la diferencia en ingresos netos depende de los costos de adquisición de ambas reservaciones.
Ingresos ajenos a las habitaciones. Alimentos y bebidas, estacionamiento, spa y salones para eventos no aparecen en el RevPAR.
Tres métricas relacionadas ayudan a cubrir esas diferencias:
| Métrica | Qué mide | Fórmula |
|---|---|---|
| TRevPAR (ingreso total por habitación disponible) | Todos los ingresos operativos del hotel, no solo los de habitaciones | Ingresos operativos totales ÷ noches-habitación disponibles |
| RevPAR neto (NRevPAR) | Ingresos por habitaciones después de costos definidos de adquisición y distribución | (Ingresos por habitaciones − costos especificados de adquisición y distribución) ÷ noches-habitación disponibles |
| GOPPAR (utilidad operativa bruta por habitación disponible) | Utilidad operativa bruta después de gastos operativos | Utilidad operativa bruta ÷ noches-habitación disponibles |
Para el RevPAR neto, indica qué costos descuentas —por ejemplo, comisiones, cargos por transacción y costos de adquisición asignados— y mantén ese alcance consistente. No equivale a utilidad neta ni a GOPPAR. Una tarifa neta hotelera es una tarifa utilizada en un acuerdo de distribución, no lo mismo que la métrica RevPAR neto.
Términos relacionados
- Índice RevPAR (RGI): tu RevPAR dividido entre el RevPAR agregado de tu conjunto competitivo para el mismo periodo, multiplicado por 100. Un valor superior a 100 significa que tu ingreso por habitación disponible supera al del grupo de comparación; no es tu porcentaje de participación en todos los ingresos del mercado.
- Tarifa diaria promedio (ADR): ingresos por habitaciones por cada noche-habitación vendida.
- Ocupación: noches-habitación vendidas como proporción de las noches-habitación disponibles.
ChannelRUSH no es un sistema de gestión de ingresos (RMS). Distribuimos tarifas y disponibilidad a los canales conectados y no recomendamos tarifas.
En resumen: divide los ingresos por habitaciones entre las noches-habitación disponibles, con una definición de reporte consistente. Para un portafolio, suma primero y divide una sola vez.
Fuentes: CoStar / STR: fórmulas del RevPAR y benchmarking (en inglés); Glosario de STR Benchmark: ADR, demanda de habitaciones y terminología de reportes hoteleros (en inglés).